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El house flipping es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en la compra de propiedades en mal estado, para posteriormente reformarlas y revenderlas a un precio superior. El objetivo es adquirir viviendas a un valor por debajo del mercado, realizar mejoras sustanciales que incrementen su valor, y obtener beneficios a corto plazo.
En España, esta tendencia está en auge debido a la abundancia de viviendas antiguas. Además de ser una opción rentable, promueve la sostenibilidad al reutilizar edificios existentes. Vamos a abordar cómo se hacen este tipo de renovaciones junto a la arquitecta e interiorista Laura Ortín (lauraortin.com).
© Núria MorerasAnálisis previo a la compra
Cuando adquieres una vivienda deteriorada, y por tanto puedes negociar mejor el precio de esa compra, debes tener muy claro qué es lo que estás comprando. Debes asesorarte acerca de las posibles deficiencias que pueda haber tanto en los elementos comunes del edificio como en el propio inmueble. Laura se refiere al estado de la estructura, las instalaciones, etc.
“Es importante detectar vicios ocultos, porque puede ser que la inversión no sea tan rentable dependiendo del alcance en la restauración posterior”, subraya la experta.
© José Hevia para Studio AnimalUna reforma integral
En una vivienda que necesita una reforma integral, lo primero que hay que tener en cuenta es el estado global de la estructura. “Hay veces que reforzando simplemente se consigue solucionar el problema, pero hay ocasiones donde debe hacerse una sustitución completa de esta, lo que resulta mucho más costoso”, apunta Laura.
También es importante el tema de las instalaciones generales de saneamiento, fontanería y electricidad, así como humedades que puedan conllevar una inversión económica importante. Por ello, para evitar sorpresas, es mejor una auditoría especializada ya que te va a ahorrar sorpresas futuras.
© Adrià Goula para H Arquitectes¿‘Lavado de cara’ o mejoras sustanciales?
No solo para ser más competitivos en el mercado, convertir las viviendas en más sostenibles es una demanda de los propietarios en búsqueda de vivienda. Por ello el Certificado de Eficiencia Energética, que informa sobre esta calificando con una letra ‘A’ la mejor valoración y con una ‘G’ la peor, es obligatorio. Además, está previsto que en enero de 2030 las casas deberán tener como mínimo una calificación E para poderse alquilar, así que las rehabilitaciones energéticas deberán hacerse en muchas propiedades.
En palabras de Laura: “siempre animo a las personas en invertir los recursos a corto plazo en las cosas que no se ven, pero que perdurarán siempre. Estructura, instalaciones, así como la mejora del aislamiento en ventanas y fachada”.
Por otra parte, respecto a la fontanería y el saneamiento, en opinión de la arquitecta, son las instalaciones más complejas de renovar, dado que suelen aparecer tuberías de uralita y fibrocemento que por su nocividad deben ser sustituidas.
© Santiago Garcés / YLAB AruitectosJoyas que dan mucho valor a la propiedad
Es habitual encontrar suelos hidráulicos o mosaicos Nolla ocultos bajo un pavimento ligero (parquet o moquetas) y molduras historicistas o bóvedas catalanas sobre falsos techos, elementos que van a dotar de carácter ese inmueble y hacer que se revalorice.
“La información, el conocimiento y la experiencia nos dan las claves para detectar el valor de lo que nos encontramos cuando vamos a reformar un inmueble en mal estado. Según la época en la que se construyó la vivienda sabemos o podemos prever que habrá (o aparecerán) ciertos elementos arquitectónicos interesantes”, revela Laura. No es necesario que el piso sea centenario para recuperar joyas que nos hablen de su historia, incluso puede ser de la muy reciente década de los 90’.
© David Frutos para Laura OrtínFuncionalidad máxima
En una vivienda destinada al house flipping el arquitecto que realiza el proyecto de reforma desconoce quienes serán los futuros propietarios y cuántos miembros tendrá la familia de ese hogar, o si se tratará de un piso que compartan amigos, por ejemplo.
¿Cómo abordar el proyecto? Un hogar debe adaptarse al máximo a sus moradores y, en muchos casos, no lo hace por la rigidez de este. Así pues, “es importante plantear una rehabilitación técnica y una reorganización de los espacios flexible. Esto dará la oportunidad al inversor de vender o alquilar esa propiedad fácilmente, porque es de alta calidad y está preparada para cualquier tipo de estructura familiar que tenga el futuro comprador”, afirma Laura.
La cuestión es si abrir espacios es siempre acertado. Suele funcionar bien, así como incorporar tabiquerías móviles, para juntar o dividir habitaciones en función de las necesidades.
© María Pujol para Pia CapdevilaReformas de baños y cocinas ‘low cost’
Recordemos que para que una inversión house flipping resulte interesante, hay que minimizar en la medida de lo posible el presupuesto de reforma. ¿Cómo hacerlo en las estancias más costosas de renovar: el baño y la cocina?
“Muchas veces se cae en la idea de cuanto más gasto mejor será. Pero lo cierto es que los espacios de aseo y las cocinas son los que más usamos y los que deben ser más sencillos y básicos. A nosotras en el estudio nos gusta utilizar pocos materiales y colores que vamos repitiendo por la casa para cohesionarlo todo. Es un equilibrio constante entre la calidad y la calidez”, detalla Laura. La reforma del baño sobre estas líneas, que firma Pia Capdevila, sigue esta premisa de un ambiente limpio y depurado.
© Natalia Marchal Estilo InteriorPotenciar la iluminación natural
Laura nos ofrece soluciones en reformas house flipping que potencien la entrada de rayos solares en los hogares:
- En una casa aislada o entre medianeras buscaría la opción de apertura de patios interiores, despejar la compartimentación con poca tabiquería ciega y más transparente, así como el uso de lucernarios.
- En una vivienda en un edificio donde no puedes alterar los huecos de fachada utilizaría carpintería más fina para tener el máximo cristal posible, puertas o tabiques acristalados y organización de espacios con estrategias de ventilación cruzada y por tanto ‘iluminación cruzada’, es decir, intentar que en cada estancia tengamos al menos dos focos de luz natural enfrentados.
En la propuesta, la interiorista Natalia Marchal coloca un cerramiento de cristal para la cocina, con puertas correderas. A pesar de que cuanto más cristal tengan estas puertas más se incrementa el presupuesto, se prefiere poner cuarterones y que vayan hasta el suelo (y no solo hasta media altura) privilegiando crear un ambiente que multiplique la entrada de claridad natural.
© María Pujol para Alexandra LeiraSi no sobran los metros
En muchas ocasiones las inversiones tipo house flipping son viviendas pequeñas (en la imagen, vemos la zona de día de un piso de 40 metros2 reformado por la interiorista Alexandra Leira). En estos casos, la percepción espacial es clave cuando no andas muy sobrada de metros. Por ello, “hay que evitar la compartimentación excesiva, dotar del máximo almacenaje integrado en paredes y la máxima altura posible”, explica Laura.
© LíbereEl proyecto de interiorismo
¿Hay que apostar por un estilo globalizado e impersonal? Para nada, Laura manifiesta aliviada que afortunadamente se está superando el estilo nórdico como única manera de resolver la casa ‘para todo el mundo’. De este modo, “estamos atendiendo más a nuestras raíces y orígenes y poniendo en valor nuestra cultura mediterránea y la idiosincrasia de cada región”, explica.
Líbere ofrece alquileres de apartamentos vacacionales y los diseñadores de interiores adaptan las decoraciones de cada vivienda a las tradiciones de la ciudad. En el dormitorio que vemos, de un piso en Lisboa (Portugal), se rinde homenaje a la tradición por la cestería con la decoración mural a base de platos de mimbre.
© Schmidt¿Cómo amueblar?
El house flipping es una inversión que debe salir rentable. La cuestión es, ¿se deben integrar muebles? La arquitecta e interiorista lo tiene claro: “sí recomiendo completar con piezas a medida tipo armarios roperos en los dormitorios [este es de Schmidt], zonas de almacenaje en baños y así evitamos caer en la carencia de espacio para ese uso y que luego aparezcan muebles desconectados con la vivienda, por la necesidad básica que tenemos todos de guardar”.
Por otra parte, considera que la cocina debe dejarse hecha pues, cuando se estudia una vivienda las instalaciones de este espacio son fundamentales plantearlas desde el principio, si hay isla, dónde va el fregadero o el frigorífico. Todo ello son cosas que hay que planificar desde la funcionalidad y el diseño para que luego no haya problemas.
