Qué 'vicios ocultos' puede tener una vivienda de segunda mano

Lejos de los planes de una pareja o familia que adquiere un piso de segunda mano queda comenzar a descubrir problemas con los que no contaba, que aparte de traerles dolores de cabeza, les comporte un gasto en reformas o trabajos para subsanarlos. Para saber qué es un vicio oculto hemos consultado con el experto Iago Pena Marichalar, arquitecto del estudio Lopymar Arquitectos (www.lopymararquitectos.es), con sede en la localidad gallega de Vilagarcía de Arousa.

Iago relata que cuando te vas a comprar una vivienda lo que sueles hacer es pasear por el salón, las habitaciones, los baños… Incluso si tiene zona exterior te das una vuelta por el jardín, le echas un vistazo a la piscina y miras si te gusta la estética de la fachada. “Un vicio oculto, es todo lo que no percibes a simple vista cuando estás dando ese paseo por ese piso o esa casa que quieres comprar. Son todas esas sorpresas que vienen de regalo. Las que no te cuenta el vendedor, y te empiezan a aparecer al poco tiempo de hacer la mudanza (goteras, humedades…)”.

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No están manifiestos, ¿son fáciles de detectar los vicios ocultos?

“Los edificios yo los veo igual que un médico a una persona que le consulta, como organismos vivos que te dan señales. Una mancha en la esquina de una pared, un rodapié despegado en una zona concreta, una grieta en el frente de la terraza. Todos tienen un significado y están relacionados, solo hay que saber entenderlos. No obstante, para alguien que no es arquitecto no suele ser simple”, detalla Iago.

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Grietas, qué señales nos dan

¿Debo alarmarme si detecto grietas en las paredes y/o techos? El arquitecto responde que hay que partir de la base de que cualquier grieta siempre debe ser revisada por un profesional. No obstante, hay varios puntos que puedes tener en cuenta inicialmente:

• No es lo mismo una fisura que una grieta. Las fisuras son defectos superficiales que solo afectan al acabado o a la estética de ese elemento, mientras que las grietas son mucho más profundas y pueden indicar un problema estructural.

• Para una persona que no está acostumbrada a revisar este tipo de problemas en edificios le diría que cualquier grieta que tenga más de 3 milímetros le debería preocupar.

• De igual modo, en general, las grietas horizontales y las que salen de las esquinas de las puertas o ventanas siempre deberían encender todas tus alarmas.

El arquitecto, apunta que, a pesar de todo, “hay una gran parte de viviendas que tienen fisuras, y que las grietas no siempre se deben a problemas estructurales de gravedad. Muchas veces tienen su origen en pequeños movimientos al asentar el edificio, bien sea porque es de reciente construcción, o porque se dilata y se contrae por los cambios de las altas temperaturas en verano, al frío invernal”.

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Mala inversión

Pongámonos en el caso de que las grietas delatan daños importantes, en ese caso Iago entiende que, inicialmente, debes descartar la compra. “Nunca efectuaría una compra en estas condiciones sin realizar un análisis en profundidad de los costes de reparación del origen de esas grietas. Es un auténtico suicidio económico”, afirma.

El arquitecto lo justifica con que siempre que aparecen grietas por problemas estructurales la inversión que hay que realizar para solucionar el problema suele ser importante. De hecho, uno de los mayores problemas que te encuentras en estos casos, es que cuando te pones a demoler los elementos que ocultan el origen del problema, te puedes encontrar sorpresas o regalos que encarezcan mucho más la reparación. “Yo siempre te recomendaría que inicialmente hicieras una previsión económica pesimista para este tipo de obras, tomando el peor de los escenarios”, prosigue.

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Detectar problemas de humedad

Lo primero que se debe realizar es una inspección visual de todo el inmueble, fijándote sobre todo en esquinas de paredes y techos, contorno de ventanas, salidas a terrazas…Hay que buscar, manchas, puntitos, globos o desconchados en la pintura. No obstante, “es muy habitual que algunos vendedores traten de tapar esos problemas con una mano de pintura, por lo que en cualquier caso si entras a una vivienda que te huele a recién pintado, excepto que sea nueva, yo me pondría en alerta”.

Iago considera asimismo que “lo más importante para ver posibles problemas de humedades es revisar los puntos de origen: que son las fachadas, las cubiertas y las terrazas. Si no han sido correctamente mantenidas durante muchos años es muy probable que haya problemas o los vaya a haber en poco tiempo”.

También existen herramientas que te pueden ayudar a revisar este tipo de patologías como los higrómetros o las cámaras termográficas, pero siempre deben ser utilizados por un experto que sepa interpretar los resultados.

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Así se resuelven los problemas de humedad

Iago relata que “para resolver las humedades lo más importante es ir a solucionar el origen del problema. Hay que encontrar la causa de la humedad. Sin eso nunca arreglaremos nada y solo conseguiremos frustrarnos viendo cómo aparece una y otra vez la misma mancha”.

Y nos pone este ejemplo: si una persona está enferma, no se maquilla o se hace la cirugía estética, el médico tiene que hacer un diagnóstico para erradicar la causa. Todo lo demás es ocultar, posponer y agravar un problema en el tiempo.

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El estado de la instalación de electricidad o fontanería

Con una inspección visual se puede determinar la antigüedad y el estado total o parcial de la instalación de electricidad o fontanería. Con esto podemos determinar si las tuberías de agua pueden empezar a darnos problema a corto plazo o no nos tenemos que preocupar por ello. Del mismo modo, se puede llegar a realizar un estudio para comprobar si la instalación eléctrica se adapta a los aparatos y la iluminación que queremos usar o si por el contario tendremos que reformarla por completo.

“Todo depende de lo que queramos profundizar en la inspección, por lo que suele estar relacionado con la cantidad que se invierte y el riesgo que está dispuesto a asumir el comprador”, señala el arquitecto.

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Mala calidad del aire por la presencia de sustancias tóxicas

El problema principal de la detección de sustancias tóxicas en el aire de una vivienda es que por lo general no dan excesivos signos a primera vista, a excepción de los típicos problemas de manchas por puntos negros o verdes por hongos, o el mal olor en casos extremos.

Iago detalla que, de hecho, “uno de los contaminantes más peligrosos como el gas radón, es completamente indetectable, a menos que se realicen mediciones muy específicas”.

Carles Surià consultor en biohabitabilidad y experto en estas patologías nos relató en un reportaje anterior que lo más preocupante suele encontrarse en viviendas rehabilitadas. “Frecuentemente nos encontramos dobles acristalamientos realizados a posteriori para mejorar el confort térmico y acústico. Si no se incluyen medidas adicionales para mejorar la ventilación, en estas viviendas es más probable encontrarse gas radón y moho”.

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Amianto, moho u otros tóxicos

¿Va a requerir muchos trabajos solventar problemas con tóxicos? En el caso del amianto, su retirada se debe realizar por equipos especializados para trasladar los residuos a un gestor autorizado para su tratamiento.  “Estos trabajos son costosos. Sin embargo, si los materiales que contienen amianto no se manipulan, no desprenden al aire partículas peligrosas por lo que inicialmente no deberías preocuparte”, relata Iago.

Por otra parte, en el caso del moho u otro tipo de hongos, normalmente mediante el uso de tratamientos específicos suele ser relativamente sencilla su eliminación.

El arquitecto agrega: “si tuviera que decirte el tóxico más complejo de eliminar de una vivienda, probablemente te diría que es el gas radón, sobre todo en viviendas existentes, porque en las nuevas viviendas ya se están tomando medidas de ventilación y protección para evitar su posible aparición. Lo que ocurre es que este tipo de soluciones son complejas de aplicar en viviendas que ya están construidas, por lo que yo no invertiría en inmuebles que tengan este problema, ya que es un gas radioactivo y con posibles consecuencias graves para la salud”.

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Reclamaciones por vicios ocultos

Debes saber que puedes reclamar legalmente los costes de subsanar aquello que se ocultó pero que compromete la integridad, funcionalidad o valor de la propiedad. De hecho, es muy habitual la reclamación de los costes de subsanación de este tipo de vicios ocultos que aparecen tras la venta de viviendas de segunda mano, incluso llegando a pedir la nulidad del contrato de compraventa en casos muy graves.

Por eso, “si empiezan a aparecer problemas en una vivienda usada que acabas de comprar es muy importante que busques la ayuda de un abogado y un arquitecto lo antes posible, puesto que esta reclamación por vicios ocultos se debe realizar antes de los 6 meses desde la entrega del inmueble”, recomienda Iago.

No obstante, todo lo que puedas prevenir antes de la compra, te evitará dolores de cabeza, noches de insomnio y sobrecostos, para no tener que llegar a este punto.

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Detecta antes de la compra los posibles problemas

 “Aunque todavía no es muy común, creemos que es indispensable la visita de un arquitecto previo a la compra de un inmueble de segunda mano, puesto que te puede asesorar sobre problemas que tú no puedes detectar, ayudándote a poder negociar el precio de la vivienda. Además de asesorarte en las obras que vas a tener que realizar de manera necesaria para subsanar esos problemas que detecte, o incluso informarte sobre la viabilidad de las reformas que tú quieras hacer para poder poner la casa o el piso a tu gusto”, explican desde Lopymar Arquitectos.

Incluso si no tienes pensado hacer reformas deberías buscar su asesoramiento, porque te ayudará a que no te aparezcan sorpresas en la vivienda al poco tiempo de comprarla y que te hagan incurrir en gastos que no tenías previstos.

¿Cuánto puede costarme este asesoramiento de un arquitecto para realizar una inspección? Variará dependiendo de lo que quieras llegar a profundizar, aunque puede partir desde unos 300€. “Esta cantidad es ridícula comparada con los beneficios que obtienes, para una inversión tan importante como es la compra de una vivienda”, valora el arquitecto.

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